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深圳城中村:村民拥百套房成房爷 房租普遍月入十万

  • 作者:lsm
  • 来源:上海证券报
  • 日期:2013-02-19

在深圳高速进展的城镇化建设中,一些村庄被快速发展的城市包围、蚕食;如今,这些村庄成为深圳特区的另一道风景线[最新消息 价格 户型 点评]和独特的发展样本[最新消息 价格 户型 点评]。而原来的村民“洗脚上田”后,普遍成为坐拥数十套房产的“房爷”。深圳的众多城中村,见证了这座前沿城市的发展历史,而借助于城镇化发展的先机,村民们通过“房租经济”这一形式迅速积累了大量财富。

深圳外来人口半数居住城中村

傍晚时分,深圳福田区的下沙村华灯初上,整个村子也一改白天的寂静,变得繁华喧闹。下班归来的打工者以及村外的人涌到街头,购物、娱乐、就餐。刘勇刚也与几个老乡一起,在一家酒店进行春节前在深圳的最后一次聚会。

两年前,刚刚大学毕业的刘勇刚从湖南来到深圳打工。收入不高的他选择了在下沙这个城中村落脚,毕竟这里的房租便宜,一房一厅只有1000多元,而村外至少要在2000元以上。一开始他也听很多人谈论城中村脏乱差的状况,但住进来后发现并没有传说中那样糟糕,而且还十分便利——不但有购物商场、大小餐馆,还有体育场、服装街、洗脚屋等,甚至连对商业选址极为苛刻的麦当劳,也已经进驻。在这里住了两年多,刘勇刚已经乐不思迁。

“大多数来深圳的人,几乎都有一段城中村经历。”深圳金威啤酒集团品牌经理佐强告诉记者。十多年来他初来深圳,同样也是先落脚城中村。尽管早已有了自己的住房,但多年来他对于城中村仍然念念不忘。他认为,刚来深圳的打工者之所以租住城中村固然是由于房租便宜,但城中村丰富的生态文化和便利的生活条件,也充满了浓郁的市井气息,这也得到众多打工者的认可。

根据福田区的统计,下沙村的常住人口达8万人左右,其中外来人口占绝大多数,是深圳规模较大的城中村之一。而根据深圳市相关部门的调研报告统计,目前深圳共有以行政村为单位的城中村241个,其中关内有91个,关外有150个;而以自然村落为单位的城中村和旧村共有2000余个,总土地面积43.9平方公里。城中村以庞大的体量,承载了众多外来打工者尤其是劳动工人、服务业人员等低收入群体,为深圳这座城市的运转提供了大量的廉价劳动力。

深圳市统计局的数字显示,深圳是一座人口严重倒挂的城市,目前人口数量已经超过了1200万,但其中仅有200多万为户籍人口,而剩余上千万外来人口中,近50%居住在城中村内。

村民变“股民” 每年领分红

尽管被称为“村”,而且在日常生活中有着自己的村民甚至保留着独特的历史风俗和文化传统,但在行政划分上,深圳已经没有了真正的村庄。深圳综合开发研究院主任研究员李津逵介绍,深圳市农村转变为城市、农民转变为居民的城市化进程中,原来的村庄转型成为城中村集体股份合作公司,而原来的村长也变为如今的股份公司董事长,相应的村民也转变为公司的股东。

作为罗湖区田贝股份公司的“股东”,戴先生就在年底前领到了公司近1万元的分红。作为田贝村祖祖辈辈的老村民,戴先生一家每年都会从股份公司获得一笔不菲的分红。但戴先生告诉记者,今年的分红不算高,因为村里以前是把集体的房产租给建材公司,打造了小有名气的建材城。而事实上,前几年村里是想效仿附近的水贝村,建设附加值更高的珠宝城,但没有成功,只好重新将房产租给建材商,整体收入也受到影响,以至于波及了村民们的年终分红。

记者在众多的城中村调查发现,目前深圳各个城中村的股份公司,集体收入主要是以集体土地和房产出租获得的租金收入。之前,也曾经有城中村想要自己做生意,尝试做商场等实业,但由于缺乏经验、人才等,均以失败收场,最终还是退回到安稳而又回报较高的出租来运营。尽管形式单一,但对于文化水平不高的村集体来说,也是唯一的选择。

记者在调查中了解到,深圳各个城中村年终分红并不一致,分化较为严重。有的村民可以轻松拿到十多万元,而有的城中村每人拿到手只有几千元甚至根本不分红。这取决于股份公司上一年度的经营收入,而根本原因中,地段成为不可或缺的因素。如果在深圳地图上将各个城中村标出,就会发现它们就像是深圳这座高速发展经济体上一个个被分割出来的“孤岛”,尽管都身处城市包围圈,但有的村落旁边是繁华商业区,有的却是老城区、居民住宅区。一些村民告诉记者,分红较多的皇岗村、岗厦村等,无一例外都位于商业旺区,不仅租金高昂,而且土地开发炙手可热。就在去年底,被誉为“中国第一村”的南岭村更是举行了盛大的春节晚会,高调宣布南岭村社区股份公司为村民以及退休人员颁发近1200万元的奖励,人均高达6万元,这是深圳唯一一个亮出分红明账的股份公司,丰厚的数字引来各方一片艳羡。

村民百套房产不稀奇

尽管有分红,但对于众多村民而言却只是“小意思”。在他们的收入中,最主要的还是自己的房租收入。

2008年9月,戴先生世世代代居住的田贝村彻底改观,以往的田贝村变身为田贝花园大厦[最新消息 价格 户型 点评],这也是深圳城中村改造政策出台后,首个由村民自筹资金自建改造的城中村项目,引发各方关注。

戴先生告诉记者,以往的田贝村全部都是单门独户单体三层楼房,他们家由于有两块地,所以有两栋楼房。但他们的房产证并不是商品房的“红本”,而是农村土地使用权的“绿本”,因而不能买卖交易。而在改造后,根据此前村民们议定的条件,平均每栋可以获得21套新房补偿,并根据方位朝向、楼层高低、面积大小等平均抽签。戴先生一家获得了包括两房、一房、单间等各种户型总共42套房产,除了将其中两套相邻的大户型打通后一家人住了进去,其余40套全部租了出去。戴先生告诉记者,有的村民由于土地多,因此获得的补偿房产也相应更多。

对于深圳城中村的村民,坐拥数十套乃至上百套房产已经出现。中国人寿深圳分公司的肖女士经常向朋友讲述令她震惊不已的一次遭遇。一次,她为了给一位客户给付手术赔偿,登门拜访当事人,那位老太太在手术前为了给远在英国留学的女儿记录下自己的房产信息,找来了几张A4纸,将多年来积累的房产一一写下,正反两面写了满满当当。“如果不是亲眼所见,无论如何不会相信这样一位长相和穿着打扮都很普通的老太太,竟然是有着几百套房子的‘地主婆’。”而老太太自己所住的那栋楼房,电梯只停靠她所在的顶楼,其余也全都租了出去,仅这栋楼每年的租金就有上百万元。其余的房产遍布深圳各区,除了拆迁补偿外,其余都是夫妇俩数十年来不断购房积攒而来,他们从来不做、也不懂得去做其他投资。

房租普遍月入十万

在全国各地的城镇化过程中,许多地方都出现失地农民返贫的现象。在拿到高额补偿金后,缺少了土地的农民失去了收入来源。而在深圳,这种现象却没有产生,相反村民们生活悠闲,令众多“高富帅”们羡慕不已。

2009年,位于深圳CBD片区内的唯一一个城中村——岗厦村启动拆迁,轰轰烈烈的造富神话也随之展开。几乎是在一夜之间,岗厦村500多栋楼房的主人集体跨入千万富豪之列,而亿元也同样不乏其人。高额的补偿方案,加上众多村民赶在拆迁之前疯狂的抢建,使得村民获得了“几辈子也花不完”的巨额财富,这也蔓延到了随后的城中村改造中。在2010年深圳最大的旧村改造项目大冲旧改中,村民再次上演抢建风潮,开发商华润置地[简介 最新动态]也同样付出了天价的补偿款。但村民们已经并不满足于漫天的补偿款。就在2007年,深圳出现了中国有史以来最为昂贵的房屋拆迁补偿金,1200万的赔偿成为各家媒体争相报道的焦点。选择了货币而非住房补偿的村民很快发现这一选择是错误的,随着房产价格的一路飙涨,回迁的房产都已经超过了千万元的水平。

位于深南大道的京基100大厦,是深圳的新地[最新消息 价格 户型 点评]标。这座深圳的最高楼,原来所在就是一处城中村——蔡屋围村。记者向回迁的居民们了解到,除了现金补偿外,他们很多都分到了20到30套新房。开发商还专门建了两栋楼,其中一栋为大户型,主要供村民居住;而另外一栋全部为小户型,就是方便他们出租。记者向周边的房产中介了解到,改造后这一片区的房租价格也水涨船高,比以前翻了3倍还多,目前该小区一房一厅租金4500元,二房一厅近6000元,因此每户村民的补偿房产用于出租,每年租金可轻松过百万。而戴先生所在的田贝村,租金收入同样不菲。他透露,目前每户村民的每月租金都是8万元起步,超过10万的也为数不少。

富豪村民不懂如何理财金融机构争抢

仅仅依靠租金收入,深圳城中村的村民们就已经是“隐形富豪”。尽管从未有过确切的统计,但这一群体毫无疑问成为深圳各大金融机构争夺的黄金客户。甚至连这些人的远方亲戚,也有许多银行网点在编制紧张的情况下争相提供工作岗位。一家国有银行的行长告诉记者,各家银行都有拉存款的压力,而银行一旦有村民“关系”的员工,就可以轻松完成存款任务。而且这些村民都很注重亲情,一旦有人选择了一家银行,会带动七大姑八大姨都将钱款转存这家银行,这比磨破了嘴皮子做工作有效得多。

深圳城中村的村民,不仅是国内银行的优质客户,甚至也是国际大行的目标。一位国有银行私人银行部的经理向记者透露,在与一位客户交往中,客户拿出一张国际信用卡消费,尽管他见多识广也不认识,经询问后才得知是一张瑞士银行的黑金卡。这位经理告诉记者,国际上很多优秀的私人银行低调而神秘,成为其客户要有相当高的资产门槛,而正因其私密性相当好反而并不为人所知。而这也让他见识到普通村民的不普通,其背后蕴藏的财富实力究竟有多巨大。

“对于城中村的村民来说,的确是吃穿不愁生活无忧。”戴先生告诉记者,拥有巨大的财富反而使得不少人失去了生活的目标和动力,城中村的村民们几乎都没有正规的工作,每天吃吃早茶打打麻将度日。而他身边也有一些人赌博、赌球,将家产败光,生活一败涂地。尽管只是个案,但在优良的生活条件下,村民们不过是炒股、投资、买房,除了钱之外不再有任何值得称道的成就。

投资风格保守最大花费是子女教育

对于巨额财富如何打理?戴先生的回答非常简单:除了日常花费外全部存到银行里。而他的理由也很简单:他的文化水平低,不太懂如何投资,而他的钱也足够多,因此不需要冒风险去赚更多的钱,“我希望的就是保留住现在手上的一切”。除了偶尔炒炒股票,戴先生的钱主要放在银行,也会考虑购买理财产品,但只有一个要求,那就是保本,而对于收益并不在意。他评价自己打理财富的态度“非常保守”,不随便投资、也不懂如何去投资。对于给他带来巨大财富的房产,戴先生表示永远也不会卖掉,而是在将来全部传给孩子。

和其他村民一样,戴先生目前花费最多的就是孩子的教育。戴先生有一个12岁的儿子,正在上小学六年级,每月花费都要一两万元。对于开支,戴先生介绍说除了学校费用外,还要请家教、上补习班,购买衣服文具以及其他所需,定期外出游玩开阔视野,与朋友同学交往……一个孩子的花费甚至超过了一家人。而在未来戴先生还打算把孩子送出国留学。尽管对于孩子的未来发展没有设定具体目标,但他认为自己这一代的村民吃了没有文化的亏,希望孩子能够有自己的发展,即使不会有多大的成就,也不要简单地接受他的房产来继续生活。

招行私人银行部常务副总经理王菁告诉记者,在私人银行的客户中,上一代的村民投资风格都比较保守,以谨慎为主。而他们的子女尽管很多都接受了高等教育,甚至不乏出国留学者,但他们更注重精神层面的东西,包括文化等,因而对于财富的收益水平并不是格外重视。随着上一代的老去,摆在面前的将是财富如何顺利传承的问题,因而未来包括法律等在内的内容将成为这批城中村村民考虑的焦点,而这也将是私人银行的发展方向。

电视中一位律师在做客一档新闻节目侃侃而谈。戴先生告诉记者,这名律师是他的初中同学,后来这名同学出国留学,现在在深圳律师界内小有名气,而他则早早与一位城中村“村姑”结婚,两个人的人生走上了不同的轨迹。尽管很肯定律师同学的成就,但他表示自己并不羡慕,“他那样的生活也很累”,戴先生表示,自己目前的生活平静、安逸、低调,正是他所希望和追求的。

“有的时候我也感到自卑”,戴先生神情有些黯然地说,他并没有多少知识,文化水平不高,如果不是命运让他成为城中村的村民,他都不知如何维持生活。“现在让我出去找工作,我恐怕找不到一份工作。”他自嘲地说。